Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Финансовая газета, 1 августа 2002 г.

Долгосрочное жилищное финансирование: риски и страхование

2173 просмотра

Как показывает мировой опыт, большинство сделок с недвижимостью осуществляется с привлечением кредитных ресурсов, а залогом является сам объект недвижимости, т.е. речь идет об ипотеке. В российской практике известно несколько вариантов развития ипотечной деятельности, действующих в различных регионах и муниципальных образованиях.

Например, возможна организация долевого финансирования строительства на средства, привлеченные гражданами в качестве кредитов, когда обеспечением долговых обязательств становятся права требования на квартиру либо часть вновь возводимого объекта недвижимости. Однако говорить в России о широком внедрении ипотеки недвижимости или финансировании строительства или реконструкции жилья за счет кредитных ресурсов, полученных гражданами целевым образом, пока преждевременно. Это происходит из-за наличия более выгодных объектов инвестирования временно свободных средств, а также из-за повышенного уровня рисков, сопутствующих операциям на рынке недвижимости.
Дополнительные возможности повышения эффективности ипотечной деятельности возникают при применении технологий минимизации последствий этих рисков на основе страхования. Рассмотрим различные модели организации долгосрочного жилищного финансирования с целью анализа рисков, степени их влияния на осуществимость проекта, а также определения потребностей в страховой защите.
Можно выделить несколько таких моделей, в частности:
1. Коммерческие проекты долгосрочного жилищного финансирования, включая ипотеку уже построенного жилья и долевое финансирование, в том числе за счет кредитных источников.
2. Жилищная кооперация.
3. Социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья с привлечением средств граждан.
4. Проекты с внерыночными методами регулирования риска.
Наиболее велики риски организаторов проектов долгосрочного жилищного финансирования, непосредственно связанные с заемщиками и объектами недвижимости. В случае выдачи кредита на покупку или постройку дома или квартиры кредитор несет на себе весь комплекс банковских рисков, связанных с ликвидностью и процентными ставками, а также кредитные риски. Для снижения процентных рисков финансисты осуществляют с учетом макроэкономических тенденций грамотную процентную политику. С рисками ликвидности, связанными с выдачей жилищных кредитов, помимо кредитно-финансовых учреждений должны справляться специализированные федеральные или муниципальные ипотечные агентства (как это делается, например, в США).
Кредитные риски связаны с тем, что заемщик не сможет или не захочет отдавать сумму долга, проценты по нему полностью или частично. В наших условиях, когда права собственности не всегда могут быть обеспечены государством, а выселить должника в ряде случаев невозможно, возникает необходимость найти способ минимизации этой совокупности рисков. Понятно, что, не оформляя права собственности заемщика на вновь приобретаемый объект недвижимости и соответственно не предоставляя возможности заемщику получить регистрацию по месту жительства (прописку) в новом жилье, можно в значительной степени урегулировать эти риски. Однако в этом случае можно не найти клиентов на такие кредиты, так как во многих случаях потенциальные заемщики вкладывают старое жилье в качестве оплаты части стоимости нового и им необходим в силу российского законодательства адрес для регистрации.
Наименее чувствительны к кредитным рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья, которые не преследуют коммерческих целей. Это предполагает выбор клиентов не только и не столько по критериям платежеспособности, сколько по иным критериям, например по количеству метров на душу населения и/или иным социальным показателям. Однако, если речь идет об имущественных рисках, уязвимость проекта сразу возрастает, так как средств на постройку нового объекта недвижимости взамен утраченного может и не быть, в то время как отрицательный эффект от невыполнения обещаний может быть весьма высок. То же касается и обладателей квартир или домов, получивших их по этим программам, — после вселения в объект недвижимости за его сохранность они начинают отвечать самостоятельно.
Наиболее распространенным среди вариантов с внерыночными методами регулирования риска является значительное завышение стоимости объекта недвижимости, когда заемщик оплачивает в качестве первого обязательного взноса (обычно составляющего от 30 до 50% рыночной стоимости объекта недвижимости) из собственных средств себестоимость строительства и небольшую прибыль застройщика, а затем выплачивает на протяжении ряда лет сверхнормативную прибыль. В урегулировании кредитных рисков в данном случае особенной заинтересованности не наблюдается. Понятно, что в случаях, когда используются внерыночные методы работы с заемщиками, имеет смысл говорить о рисках самих граждан-заемщиков, что предполагает их заинтересованность как в сохранности самого объекта недвижимости, так и в собственном уровне платежеспособности, т.е. налицо страховые интересы.
Строительство жилья в жилищных кооперативах имеет свою специфику, в частности в распределении рисков, которые будут сопровождать пайщиков кооператива. Ответственность за привлеченные в случае необходимости кредитные ресурсы распределяется между всеми пайщиками в рамках их паенакоплений пропорционально доле участия, которая в дальнейшем определит площадь и потребительские свойства объекта недвижимости (квартиры или коттеджа), переходящего после полной выплаты пая в собственность пайщика. Если член кооператива получает кредит на выплату части пая от кооператива, то кредитные риски несут все остальные члены кооператива пропорционально своей доле. Таким образом, член кооператива может как нести на себе кредитные риски, так и быть их источником. При этом все члены кооператива заинтересованы в сохранности всего объекта недвижимости, т.е. в страховании.
В данном случае для членов кооператива целесообразно проанализировать вопрос о создании общества взаимного страхования (ОВС), в котором данные риски могут быть застрахованы. При этом кооператив может в случае необходимости заключить договор страхования "катастрофических" для всего кооператива (членов ОВС) рисков (например, на случай уничтожения недвижимого имущества всех или большинства членов, когда требуется капитальный ремонт дома). Теоретическая основа для создания таких обществ уже имеется. Действительно, в соответствии с российским законодательством граждане и юридические лица могут страховать свое имущество и иные имущественные интересы на взаимной основе путем объединения в ОВС необходимых для этого средств.
Следует отметить, что организация ОВС имеет ряд преимуществ по сравнению со страхованием в обычных страховых компаниях, в частности:
• по российскому законодательству ОВС, если иное не оговорено в учредительном договоре (ОВС может в качестве страховщика осуществлять страхование интересов лиц, не являющихся членами общества, если такая страховая деятельность предусмотрена его учредительными документами. Общество образовано в форме коммерческой организации, имеет разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида и отвечает другим требованиям, установленным Законом Российской Федерации от 27.11.92 г. № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации"), являются некоммерческими организациями;
• взаимное страхование осуществляется на основе утвержденных ОВС условий страхования, члены ОВС совместно определяют размер страховых взносов, подлежащих уплате, несут субсидиарную ответственность по обязательствам, возникающим из взаимного страхования;
• члены ОВС совместно определяют и проводят мероприятия по снижению уровня риска (превентивные мероприятия).
В настоящее время развитие ОВС затруднено ввиду недостаточности правовой базы, регулирующей отношения по взаимному страхованию. Особенности правового положения и условия деятельности обществ взаимного страхования до принятия закона об обществах взаимного страхования (закон в настоящее время разрабатывается) сформулированы лишь частично в ст. 968 ГК РФ. До сих пор не урегулирован и ряд вопросов, касающихся налогообложения операций, осуществляемых ОВС. Тем не менее в настоящее время активно развивается целый ряд ОВС, в том числе и на жилищном рынке.
В последние 5-6 лет все более стали распространяться схемы долевого участия граждан в строительстве. Финансово-строительные компании привлекают физических лиц к совместному финансированию строительства жилья на различных стадиях строительства. Из-за потенциальной возможности потерять часть или все вложенные средства финансово-кредитные учреждения не заинтересованы в кредитовании под залог недостроенного жилья, принимая его в расчет только на последних стадиях строительства, когда цена такого жилья близка к цене готового. Таким образом, все стороны стремятся сохранить строящийся объект недвижимости.

Граждан, решившихся на заключение договора долевого инвестирования, могут подстерегать следующие проектные риски.
1. Строительство объекта недвижимости затягивается (прекращается) вследствие проблем с финансированием или выявления вновь открывшихся обстоятельств различного характера (геологического, историко-архитектурного, общественного и т.д.), препятствующих продолжению строительства.
При этом проблемы финансирования могут возникнуть из-за:
того, что не удалось привлечь необходимое количество инвесторов;
прекращения банковского кредитования застройщика или финансово-строительной компании;
банкротства застройщика или финансово-строительной компании.
2. Возможно мошенничество со стороны финансово-строительной компании, привлекшей средства.
3. Получен отказ в государственной приемке в эксплуатацию вновь построенного объекта недвижимости по различным причинам (трещины в фундаменте, несущих конструкциях, несоответствие санитарным и экологическим нормативам и т.д.).
4. Оплаченные параметры объекта недвижимости не соответствуют реально построенным:
квартира имеет большую площадь, т.е. с жилищного инвестора требуют довнесения средств;
квартира имеет меньшую площадь;
квартира иного (худшего) потребительского свойства (расположена на другом этаже, окна квартиры расположены в иную сторону и т.д.).
5. Квартир оказалось меньше, чем предполагалось, в том числе по причинам, изложенным в п. 1.
6. Качество строительства оказалось неудовлетворительным.
Вероятность некоторых из этих рисков можно снизить, если заключить корректный договор соинвестирования, учитывающий права всех сторон. В таком договоре можно определить размер штрафных санкций за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию, штрафные санкции за изъяны и упущения в ходе строительных и отделочных работ, предусмотреть возможные нестыковки между проектом и реально действующим объектом недвижимости. При наличии таких оговорок в инвестиционном договоре кредиторы охотнее идут на его финансирование. Однако в общем финансово-строительные компании, скорее всего, посчитают, что подобные условия ограничивают их права. Отметим, что в России уже существуют страховые компании, которые могут предложить инвесторам заключить договор страхования финансовых рисков, связанных с жилищным инвестированием. Страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение в случае, если по истечении оговоренного в договоре страхования срока жилищный инвестор не смог получить по не зависящим от него причинам свидетельства о собственности на оговоренный в договоре страхования объект недвижимости.
В случае приобретения уже готового объекта недвижимости на заемные средства и оформления договора ипотеки как кредитор, так и заемщик будут подвержены рискам. В частности, для заемщика и для кредитора актуальны имущественные риски, т.е. риски утраты и повреждения предмета ипотеки, причем заинтересованность кредитора в имуществе пропорциональна оставшейся сумме долга. Кредитор и в этом случае несет на себе кредитный риск, усугубляющийся особенностями российского жилищного законодательства. В свою очередь заемщик постоянно будет ощущать на себе риск утраты или понижения дохода (впрочем, как и в иных вариантах долгосрочного жилищного финансирования).
В России разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специализированным законодательством о залогах и ипотеках. Помимо норм ГК РФ, регулирующих вопросы обеспечения обязательств (глава 23), и Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", конкретизирующего основные вопросы, связанные с предоставлением ипотечных кредитов и требований по обеспечению кредитных обязательств, следует учитывать и перспективы в развитии ипотечной деятельности в России в свете постановления Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".
В соответствии с указанными законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. Выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Причем, даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет право в соответствии с ГК РФ и Законом № 102-ФЗ на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора (ст. 35 Закона № 102-ФЗ).
При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании объекта ипотеки заемщик (залогодатель) обязан страховать за свой счет это имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован на сумму, меньшую, чем его реальная стоимость. Такая ситуация может сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором (ст. 31 Закона № 102-ФЗ).
В соответствии с постановлением № 28 предполагалось принятие до конца 2000 г. федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору. Однако этот закон так и не был принят. В настоящий момент в России страхование ответственности по договору регламентируется ст. 932 "Страхование ответственности по договору" ГК РФ. При этом страхование риска ответственности за нарушение каких-либо условий договора допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Таким образом, на некоторые виды страхования, практиковавшиеся в России в начале 90-х годов XX века, после введения в действие ГК РФ был наложен запрет, касающийся в первую очередь страхования ответственности заемщиков кредитов, в том числе и ипотечных. Необходимо отметить, что либо такое страхование было убыточно для страховых компаний, либо страховщик устанавливал очень высокие тарифные ставки (например, при страховании ответственности заемщиков кредитов тарифы достигали 10-20%).
За прошедшее время российскими страховщиками получены необходимые знания, накоплен определенный собственный и изучен иностранный опыт, наработаны технологии, установлены контакты с банковскими учреждениями. Все это позволяет российским страховщикам более обоснованно добиваться снятия ограничений в страховании ответственности по отдельным видам договорных взаимоотношений. В частности, в начале года был принят Федеральный закон от 29.01.02 г. № 10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге", предусматривающий возможность заключения договора страхования гражданской ответственности лизингополучателя по договору лизинга (т.е. застраховать лизинговые платежи).
В Концепции "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", утвержденной постановлением № 28, в стандартную процедуру получения ипотечного кредита включено страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение, что, по сути, конституциирует данные виды страхования в качестве минимального пакета в ипотечном страховании.
При разработке банком или иным кредитно-финансовым учреждением программы ипотечного страхования необходимо выявить наиболее актуальные риски, чтобы затем правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков. Не все риски целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию, можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет.
Обратим внимание на некоторые виды страхования, которые становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредитора, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и соответственно не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика.
При расторжении сделки с недвижимым имуществом при наличии страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов, если заключен договор страхования прав собственности на объект недвижимого имущества. К сожалению, данный вид страхования достаточно дорог, и поэтому не всегда заключается соответствующий договор страхования, однако необходимость его в большинстве случаев вполне оправданна. Даже если приобретается новое жилье, возможны неприятные ситуации, связанные с оформлением землеотводов, а также запутанными правами собственности, возникающими из неоднократной переуступки прав требования на объект недвижимости, что реально может быть при расчетах между строительными организациями долями в возводимом строительном объекте (либо объектах). При строительстве загородных домов непростая ситуация может сложиться в связи с не всегда корректным выделением земли под застройку, в частности в водоохранных зонах, ненадлежащем переводе земель сельскохозяйственного оборота под индивидуальное жилищное строительство и т.д. Понятно, что в случае приведения земельных отношений в исходное состояние дом подлежит сносу, а получение компенсации весьма сомнительно.
Как можно заметить, страхование от утери прав собственности имеет коренное отличие от иных видов страхования, так как имеет дело с проявлениями событий, которые уже произошли, в то время как по остальным видам страхования страхуются риски, связанные с последствиями неблагоприятных событий (пожар, взрыв, залив, стихийные бедствия, ответственность перед третьими лицами, вытекающая из владения и пользования объектом недвижимости, и т.д.), которые могут произойти в будущем. Поэтому при заключении договора страхования необходимо убедиться, что страховыми гарантиями покрывается вся последовательность сделок по отчуждению объекта недвижимости, а не только последняя, как это иногда практикуется. Объектом страхования при страховании титула собственности являются имущественные интересы добросовестного приобретателя недвижимости, связанные с утратой или ограничением прав собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре страхования. Страховая компания в случае неблагоприятных событий компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что страховое возмещение при этом вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре следует предусмотреть, кто и в каком случае является выгодоприобретателем.
Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются накопительное страхование жизни заемщика, а также рисковые виды страхования (такие, как страхование граждан от несчастных случаев и болезней и страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки). Кроме того, можно использовать страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения); страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, а также некоторые другие виды страхования.
На практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование, как правило, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее актуальных. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% от суммы кредита в год. При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.
С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик должен сделать выбор: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Естественным выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.
Страховщик, участвующий в ипотечных программах, получает возможность наиболее обоснованно формировать страховые продукты, ориентированные на каждого конкретного страхователя, являющегося заемщиком ипотечного кредита, поскольку обладает достаточно обширными данными о доходах и расходах страхователя, личности страхователя, его семье и т.д. Это данные, обязательно учитываемые при заключении договора ипотеки, составной частью которого становится страхование.
Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям более заманчивую схему взаимоотношений, при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риэлтерской фирмой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости (естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже). Накопив, например, 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является одновременно и ссудой страхователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит, в том числе в агентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах.
При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получает возможность внедрить новый качественный страховой продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности компании. При помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни, позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональных инвесторов российской экономики. Кроме того, в случае развития двухуровневого варианта организации ипотечной деятельности в России следует рассмотреть вариант с размещением ипотечных ценных бумаг среди страховых организаций. Такие ценные бумаги можно будет разработать, например, по аналогии с государственными облигациями, которые предполагаются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6.11.01 г. № 771 "Вопросы эмиссии и обращения государственных сберегательных облигаций" к выпуску исключительно для страховщиков и негосударственных пенсионных фондов.

А.Цыганов, к.э.н., заместитель заведующего кафедрой управления страховым делом и социальным страхованием Государственного университета управления

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »